תביעה לפינוי מושכר – בין קניין לחוזה, בין דין לצדק

מבוא: שני עולמות השכירות בישראל – הקדמה אנליטית

בשיטת המשפט הישראלית מתקיימים, זה לצד זה, שני משטרים נורמטיביים נפרדים ובעלי היגיון פנימי שונה, המסדירים את יחסי השכירות. מדובר בדיכוטומיה משפטית חדה, המבחינה בין עולם השכירות החופשית לבין עולם הדיירות המוגנת.

העולם הראשון, זה של השכירות החופשית, מושתת על עקרונות היסוד של דיני החוזים המודרניים ובראשם עקרון חופש החוזים. מסגרת זו, המעוגנת בעיקר בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, רואה בצדדים לחוזה – המשכיר והשוכר – צדדים שווי כוחות, אשר מעצבים את מערכת היחסים ביניהם על פי רצונם החופשי. בית המשפט, בבואו לדון בסכסוך הנוגע לשכירות חופשית, רואה עצמו בעיקר כמי שתפקידו לאכוף את ההסכמות החוזיות שאליהן הגיעו הצדדים.

העולם השני, זה של הדיירות המוגנת, הוא יציר כפיו של חוק סוציאלי היסטורי, חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. חוק זה אינו רואה בדייר צד לחוזה גרידא, אלא מעניק לו "סטטוס" – מעמד משפטי ייחודי הכופה על בעל הנכס את המשך קיומם של יחסי השכירות, לעיתים עד אין קץ, תוך הגבלה דרמטית של זכות הקניין שלו.

מאמר זה נועד לשרטט מפה מקיפה ומעמיקה של סוגיית "תביעת פינוי מושכר" על שני ענפיה. ננתח את המסגרת המשפטית, נצלול לעומקן של עילות הפינוי השונות בכל אחד מהמשטרים, נבחן את טענות ההגנה העומדות לשוכר, נסקור את ההליך הפרוצדורלי מרגע הגשת התביעה ועד לביצוע פסק הדין בלשכת ההוצאה לפועל, וכל זאת תוך מתן דגש הן על ההיבטים המהותיים והן על ההיבטים המעשיים. בבסיס הניתוח יעמוד המתח הנורמטיבי המתמיד בין זכות הקניין של המשכיר, אשר זכתה למעמד חוקתי עליון, לבין ההגנות הסוציאליות הניתנות לשוכר, ובפרט לדייר המוגן. מתח זה אינו אקדמי בלבד; הוא משקף מאבק בין תפיסות עולם – בין הגישה הליברלית המקדשת את הקניין והאוטונומיה של הרצון הפרטי, לבין הגישה הסוציאלית המכירה בצורך להגביל זכויות אלו משיקולים של צדק והגנה על החלש. תביעת הפינוי היא זירת המאבק המובהקת בין תפיסות אלו, ובתי המשפט הם המופקדים על מלאכת האיזון העדינה והמורכבת ביניהן.

חלק א': המסגרת המשפטית המהותית

פרק 1: שכירות חופשית – עקרון חופש החוזים והשלכותיו

יחסי שכירות חופשית נשלטים על ידי שני דברי חקיקה מרכזיים: חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, וחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. חוק השכירות והשאילה הוא ברובו חוק דיספוזיטיבי, כלומר, הוראותיו חלות כל עוד הצדדים לא הסכימו ביניהם אחרת. עיקרון זה, המכונה "חופש החוזים", מעמיד את הצדדים כריבונים לעצב את ההתקשרות ביניהם, וחוזה השכירות הוא המסמך המכונן הקובע את מערך הזכויות והחובות ההדדי.

עילות פינוי חוזיות

במשטר של שכירות חופשית, עילת הפינוי נובעת כמעט תמיד מהחוזה עצמו.

1. סיום תקופת השכירות: זוהי העילה הברורה והבסיסית ביותר. עם תום התקופה המוסכמת בחוזה, פוקעת זכותו של השוכר להחזיק בנכס. אם הוא אינו מפנה את המושכר, הוא הופך למסיג גבול, והמשכיר זכאי לתבוע את פינויו.
2. הפרת חוזה: חוזה השכירות מגדיר את התחייבויות הצדדים. הפרת התחייבות על ידי השוכר עשויה להקים למשכיר עילה לביטול החוזה, ומכאן גם לתביעת פינוי. יש להבחין בין שני סוגי הפרות:
   • הפרה יסודית: זוהי הפרה חמורה, אשר אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. הפרה יסודית מקנה לצד הנפגע זכות לבטל את החוזה באופן מיידי, ללא מתן ארכה למפר. חוזי שכירות רבים מגדירים במפורש אילו הפרות ייחשבו "הפרה יסודית", כגון אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק משמעותי לנכס, או השכרת משנה ללא קבלת רשות מפורשת מהמשכיר. הגדרה כזו בחוזה היא קריטית עבור המשכיר, שכן היא מקצרת ומפשטת את הדרך לפינוי.
   • הפרה שאינה יסודית: כל הפרה אחרת. במקרה כזה, על המשכיר לתת לשוכר ארכה סבירה לתיקון ההפרה. רק אם השוכר לא תיקן את ההפרה בתוך הארכה שניתנה, קמה למשכיר הזכות לבטל את החוזה.
3. ביטול החוזה כדין: חשוב להדגיש כי תביעת פינוי אינה עומדת בפני עצמה; היא נגזרת מכך שחוזה השכירות בוטל כדין. על המשכיר לפעול לפי השלבים הקבועים בחוק: משלוח התראה (במקרה של הפרה לא יסודית), ולאחר מכן משלוח הודעת ביטול ברורה וחד-משמעית. יובהר כי המשפט הישראלי אינו מכיר ב"סעד עצמי" של פינוי. משכיר שיחליף מנעולים, ינתק מים או חשמל, או יפנה בכוח את חפצי השוכר, פועל בניגוד לחוק ומסתכן בהגשת תביעה נזיקית ופלילית נגדו. הדרך היחידה לפינוי שוכר המסרב להתפנות היא באמצעות פסק דין של בית משפט.

עקרון תום הלב

עקרון תום הלב, המעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים, מרחף כעקרון-על מעל כל חוזה, לרבות חוזה שכירות. הוא מחייב את הצדדים לנהוג זה כלפי זה ביושר ובהגינות, ולשתף פעולה להגשמת מטרת החוזה. עיקרון זה יכול לשמש הן כ"חרב" (עילת תביעה) והן כ"מגן" (טענת הגנה). משכיר אשר פועל באופן דווקני, למשל מסרב לקבל דמי שכירות במטרה ליצור עילת פינוי מלאכותית, פועל בחוסר תום לב, ובית המשפט לא ייתן יד להתנהלות כזו. מנגד, שוכר המנצל לרעה את זכויותיו החוזיות באופן שיטתי, עלול למצוא כי בית המשפט יראה בהתנהגותו הפרה של חובת תום הלב.

פרק 2: דיירות מוגנת – סטטוס ולא רק חוזה

חוק הגנת הדייר הוא יציר חקיקה ייחודי, שריד לתקופה שבה שיקולים סוציאליים גברו על עקרונות השוק החופשי. החוק נולד על רקע מצוקת דיור חריפה בתקופת המנדט הבריטי ולאחר קום המדינה, ומטרתו הייתה להבטיח קורת גג לאוכלוסיות רחבות. בפועל, החוק יצר מעמד משפטי חדש – "הדייר המוגן" – אשר זכותו בנכס חזקה בהרבה מזכותו של שוכר רגיל, והיא קרובה יותר במהותה לזכות קניינית. זכות זו אינה פוקעת עם תום תקופת החוזה המקורית, אלא נמשכת מכוח החוק ("דיירות סטטוטורית"), והיא כופה על בעל הנכס מערכת יחסים מתמשכת, תוך הגבלת יכולתו לממש את קניינו.

יצירת המעמד

מעמד של דייר מוגן יכול להיווצר באחת משתי דרכים עיקריות:

1. דייר מקורי: זהו הדייר הראשון שזכותו נוצרה. בדרך כלל, מדובר במי ששכר נכס (דירת מגורים או בית עסק) לפני 20 באוגוסט 1968, או מי ששכר נכס לאחר תאריך זה ושילם "דמי מפתח". דמי המפתח היוו תשלום חד-פעמי, ששיקף את הערך הכלכלי של הזכות לשכור את הנכס בדמי שכירות נמוכים משמעותית ממחיר השוק, לצמיתות.
2. דייר נגזר (מכוח חוק): זוהי אחת הסוגיות המורכבות והשנויות ביותר במחלוקת בדיני הגנת הדייר. סעיפים 20-27 לחוק קובעים מנגנון להעברת זכות הדיירות המוגנת לקרובי משפחתו של הדייר המקורי לאחר פטירתו. המנגנון קובע "סדר עדיפויות":
   • בן זוג: בן זוגו של הדייר שנפטר הופך לדייר מוגן, בתנאי שהתגורר עמו בנכס לפחות שישה חודשים לפני הפטירה.
   • ילדים: בהיעדר בן זוג, ילדיו של הדייר שנפטר הופכים לדיירים מוגנים, בתנאי שהתגוררו עמו בנכס לפחות שישה חודשים לפני פטירתו, ובמועד הפטירה לא הייתה להם דירה אחרת למגורים. זהו תנאי מצטבר ומהותי, שנועד להבטיח שההגנה תינתן רק למי שזקוק בפועל לקורת גג.
   • קרובים אחרים: בהיעדר בן זוג וילדים, קרובים אחרים (הורים, נכדים וכו') יכולים לרשת את הזכות, בכפוף לאותם תנאים מחמירים של מגורים משותפים והיעדר דירה חלופית.

ההכרה בדייר כ"דייר מוגן" אינה עניין של מה בכך. היא מעניקה לו זכות בעלת שווי כלכלי ניכר, המהווה נטל כבד על בעל הנכס. לכן, הפסיקה פירשה את התנאים להכרה במעמד זה, ובפרט את התנאים להעברת הזכות לדייר נגזר, באופן דווקני ומצמצם. הנטל להוכיח את התקיימות כל התנאים במלואם מוטל על מי שטוען למעמד של דייר מוגן.

חלק ב': עילות הפינוי – ניתוח השוואתי

השוני המהותי בין שני משטרי השכירות בא לידי ביטוי באופן הדרמטי ביותר ברשימת עילות הפינוי ובפרשנותן. בעוד שבשכירות חופשית די בהפרת חוזה, בדיירות מוגנת נדרשת עילה מתוך רשימה סגורה ומצומצמת, המפורשת בפסיקה באופן דווקני.

פרק 3: קטלוג עילות הפינוי כנגד דייר מוגן (ניתוח סעיף 131 לחוק הגנת הדייר)

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מונה רשימה סגורה של עילות, אשר רק בהתקיימן ניתן לפנות דייר מוגן. נסקור את המרכזיות שבהן, לאור הפרשנות שניתנה להן בפסיקה, כפי שהיא מובאת בהרחבה בספרו של כבוד השופט (בדימ') דוד בר-אופיר :

• אי-המשכת תשלום דמי שכירות (ס' 131(1)): זוהי אולי הדוגמה המובהקת ביותר לפרשנות המצמצמת של בתי המשפט. לא כל איחור בתשלום, ואף לא הפסקה זמנית, מקימים עילת פינוי. הפסיקה קבעה כי נדרש מצב שבו "הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע", ויוכח "ניתוק של המשכיות התשלומים". הלכה למעשה, נדרשת מסכת עובדתית של הפרות חוזרות ונשנות, המלמדת על זלזול שיטתי בחובת התשלום.
• אי-קיום תנאי השכירות (ס' 131(2)): עילה זו מתקיימת רק אם מתקיימים שני תנאים מצטברים: ראשית, הדייר הפר תנאי מתנאי חוזה השכירות המקורי; שנית, באותו חוזה נקבע במפורש כי הפרת אותו תנאי ספציפי תקנה למשכיר את הזכות לתבוע פינוי. תניה גורפת בחוזה, הקובעת כי הפרת כל סעיף מסעיפיו תהווה עילה לפינוי, הוכרה כתקפה. תחת עילה זו נדונות סוגיות נפוצות כגון ביצוע שינויים במושכר, השכרת משנה או שינוי מטרת השכירות – כל אלה יהוו עילת פינוי רק אם נאסרו במפורש בחוזה המקורי כתנאי שהפרתו מזכה בפינוי.
• גרימת נזק ניכר בזדון (ס' 131(3)): נדרשת הוכחה של שלושה יסודות: נזק, שהינו "ניכר" (כלומר, משמעותי ולא פעוט ערך), אשר נגרם ב"מעשה זדון". הפסיקה פירשה את המונח "זדון" לא ככוונה להרע, אלא כמצב נפשי של מודעות לכך שהמעשה אסור ועלול לגרום נזק, תוך התעלמות מהתוצאות האפשריות.
• הטרדת שכנים (ס' 131(5)): ככלל, נדרשת הטרדה שיטתית ומתמשכת, ולא אירוע חולף. עם זאת, הפסיקה הכירה בכך שאירוע בודד, אם הוא חמור וחריג במיוחד (כגון מעשה אלימות קשה), עשוי להקים עילת פינוי.
• נטישת המושכר: זוהי עילה אשר אינה מנויה בחוק, והיא יציר הפסיקה. היא מבוססת על הרציונל שהחוק נועד להגן על דייר הזקוק לקורת גג, ומי שנטש את הנכס אינו זקוק עוד להגנה זו. לנטישה שני יסודות מצטברים שעל המשכיר להוכיחם: יסוד פיזי – עזיבת הנכס והפסקת השימוש בו; ויסוד נפשי – היעדר כוונה לחזור ולהתגורר בנכס. הוכחת היסוד הנפשי היא קשה ומורכבת, ונטל השכנוע המוטל על המשכיר הוא כבד.
• צורך עצמי של בעל הבית (ס' 131(7)): החוק מאפשר למשכיר לפנות דייר מוגן אם הוא זקוק לנכס לצורך מגוריו שלו או של בן משפחתו. ואולם, זכות זו כפופה לחובה המוטלת על המשכיר להעמיד לרשות הדייר "סידור חלוף" – דיור חלופי הולם או פיצוי כספי שיאפשר לדייר למצוא דיור כזה.

פרק 4: עילות פינוי מיידי בשכירות חופשית

בניגוד גמור למשטר הנוקשה של הדיירות המוגנת, בשכירות חופשית הדרך לפינוי מהיר פשוטה בהרבה, והיא נסמכת כמעט כולה על הוראות החוזה.

• הפרה יסודית: כאמור, הפרה שהוגדרה בחוזה כ"יסודית" מקנה למשכיר זכות לבטל את החוזה לאלתר ולדרוש פינוי מיידי. כך, למשל, סעיף נפוץ בחוזי שכירות קובע כי איחור של מספר ימים בתשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית. סעיף כזה, בכפוף לחובת תום הלב, הוא תקף ומאפשר נקיטת הליכים מהירים.
• סעיפי פינוי ופיצוי מוסכם: חוזי שכירות רבים כוללים סעיף פיצוי מוסכם, הקובע סכום קבוע מראש שישולם על ידי השוכר עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר. סעיף זה נועד לתמרץ את השוכר לפנות את הנכס במועד, והוא אכיף בבתי המשפט, כל עוד סכום הפיצוי הוא סביר ואינו עולה כדי "קנס" מופרז.

טבלה: השוואת עילות פינוי מרכזיות

הטבלה הבאה ממחישה את הפערים התהומיים בין שני המשטרים המשפטיים:

חלק ג': הגנות השוכר מפני פינוי

גם כאשר קמה למשכיר עילת פינוי, אין משמעות הדבר כי פינוי השוכר הוא תוצאה אוטומטית. הדין מעמיד לרשות השוכר שורה של טענות הגנה, אשר בכוחן, במקרים המתאימים, לסכל את תביעת הפינוי או למצער לעכבה.

פרק 5: טענות הגנה כלליות (החלות על שני סוגי השכירות)

• ויתור, השתק ומחילה: דוקטרינת הוויתור קובעת כי משכיר אשר ידע על קיומה של הפרה המקימה לו עילת פינוי, אך בחר שלא לפעול ובמקום זאת המשיך לנהוג כאילו החוזה שריר וקיים (למשל, על ידי קבלת דמי שכירות במשך תקופה ממושכת), עשוי להיחשב כמי שוויתר על זכותו לתבוע פינוי בגין אותה הפרה. ישנה הבחנה חשובה בין תקופת השכירות החוזית, שבה קבלת דמי שכירות לאחר ידיעה על הפרה תיחשב כמעט תמיד כוויתור, לבין תקופת הדיירות הסטטוטורית, שבה נטל ההוכחה על הדייר כבד יותר, ועליו להראות כי התנהגות המשכיר הייתה חד-משמעית ובלתי מסויגת.
• היעדר תום לב של המשכיר: כפי שצוין, עקרון תום הלב הוא חרב פיפיות. כשם שהשוכר חייב לנהוג בתום לב, כך גם המשכיר. משכיר המציב מכשולים בפני השוכר, מסרב לשתף פעולה באופן סביר או מנצל את כוחו באופן בלתי הוגן, עלול למצוא כי בית המשפט ידחה את תביעתו מחמת חוסר תום ליבו.
• טענת "פרעתי" וקיזוז: טענת "פרעתי" משמעה כי החייב (השוכר) מילא אחר פסק הדין או החיוב. טענה זו נטענת לרוב בשלב ההוצאה לפועל, אך ניתן להעלותה גם קודם לכן. טענה קרובה היא טענת הקיזוז, לפיה השוכר טוען כי הוא היה זכאי לקזז חוב של המשכיר כלפיו (למשל, בגין תיקונים דחופים שביצע בנכס על חשבונו) כנגד חוב דמי השכירות. על השוכר להוכיח כי עמדה לו זכות קיזוז כדין.

פרק 6: סעד מן הצדק – חומת המגן של הדייר המוגן

זוהי טענת ההגנה החזקה והייחודית ביותר העומדת לדייר מוגן. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר מסמיך את בית המשפט שלא להורות על פינוי, גם אם הוכחה עילת פינוי, "אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק" לעשות כן. סעד זה, שמקורו בדיני היושר האנגליים, מהווה שסתום ביטחון המאפשר לבית המשפט להגיע לתוצאה צודקת במקרים קשים, ולמנוע פינוי שתוצאותיו תהיינה הרסניות עבור הדייר.

סעד מן הצדק אינו ניתן כדבר שבשגרה. הענקתו מסורה לשיקול דעתו הרחב של בית המשפט, הבוחן את מכלול נסיבות המקרה ומאזן בין האינטרסים הנוגדים של הצדדים. השיקולים המרכזיים שנשקלים הם :

• חומרת ההפרה: האם מדובר בהפרה טכנית וקלת ערך, או בהפרה מהותית, שיטתית ומתמשכת?
• התנהגות הדייר: האם הדייר פעל בתום לב? האם ההפרה נעשתה בזדון או בשל טעות או מצוקה? האם זוהי הפרתו הראשונה, או שמא מדובר בדייר סדרתי המנצל את הגנת החוק? האם הדייר מיהר לתקן את ההפרה?
• מאזן הנזקים (או "מאזן הנוחות"): בית המשפט שוקל את הנזק שייגרם לדייר אם יפונה (אובדן קורת גג, פגיעה במקור פרנסה) אל מול הנזק שנגרם וייגרם למשכיר אם הפינוי יימנע (הפסד כספי, פגיעה בזכותו לממש את קניינו).
• ההבחנה בין דירת מגורים לבית עסק: הפסיקה קבעה באופן עקבי כי בבואה לדון במתן סעד מן הצדק, היא תנהג בסלחנות רבה יותר כלפי דייר של דירת מגורים, העומד בפני סכנת אובדן קורת גג, מאשר כלפי דייר של בית עסק, שם הפגיעה היא בעיקרה כלכלית.

הסעד מן הצדק הוא למעשה כלי רב עוצמה המאפשר לשופטים "לעדכן" את חוק הגנת הדייר הארכאי ולהתאימו לערכי היסוד של שיטתנו המשפטית, ובראשם עקרונות המידתיות ותום הלב. זהו מנגנון המאזן בין הדין היבש לבין תחושת הצדק הקונקרטית.

חלק ד': ההליך המשפטי – הלכה למעשה

פרק 7: הגשת התביעה וניהולה

ההבחנה בין שכירות חופשית לדיירות מוגנת אינה רק מהותית, אלא גם פרוצדורלית. המחוקק, מתוך הכרה בצורך של משכירים בשכירות חופשית לקבל סעד מהיר, יצר עבורם מסלול דיוני מיוחד.

• ההליך המיוחד והמהיר של "תביעה לפינוי מושכר" (שכירות חופשית): תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, מקדישות פרק מיוחד (פרק ט"ז4 לתקנות הישנות, וכיום תקנות 78-81 לתקנות החדשות) להליך זה. מטרת ההליך היא להביא להכרעה מהירה בסכסוך הפינוי, תוך צמצום האפשרויות לסחבת. מאפייניו העיקריים הם :
  1. סעד יחיד: ניתן לתבוע במסגרת הליך זה אך ורק את סעד הפינוי. תביעות כספיות (דמי שכירות, פיצויים) יש להגיש בהליך נפרד.
  2. לוחות זמנים קצרים: כתב הגנה יוגש תוך 30 יום (ולא 60 כבהליך רגיל), ודיון בתביעה ייקבע לא יאוחר מ-30 יום לאחר הגשת כתב ההגנה.
  3. איסור על תביעה שכנגד והודעת צד ג': השוכר אינו יכול להגיש תביעה שכנגד או לשלוח הודעה לצד שלישי במסגרת הליך זה, כדי למנוע את סיבוך ועיכוב הדיון.
  4. הגשת ראיות מראש: על הצדדים לצרף לכתבי טענותיהם את כל תצהירי העדות הראשית, חוות דעת מומחים והמסמכים הרלוונטיים.
  5. היעדר קדם משפט: ככלל, לא מתקיימת ישיבת קדם משפט, והתיק נקבע ישירות לדיון הוכחות.
• ההליך בסדר דין רגיל (דיירות מוגנת): תביעות לפינוי דייר מוגן, בשל מורכבותן העובדתית והמשפטית (למשל, הצורך לברר טענות היסטוריות, מעמד של דייר נגזר, או טענות לסעד מן הצדק), אינן מתאימות להתברר בהליך המהיר. הן מתנהלות בסדר דין רגיל, הכולל את כל שלבי הדיון המלאים, לרבות הליכים מקדמיים, ישיבות קדם משפט והליך הוכחות מפורט.

פרק 8: לאחר פסק הדין – מימוש וערעור

קבלת פסק דין המורה על פינוי היא רק מחצית הדרך. אם השוכר אינו מציית לפסק הדין ומפנה את הנכס מרצונו, על המשכיר לפנות להליכי הוצאה לפועל, שכן הדרך היחידה לפינוי שוכר המסרב להתפנות היא באמצעות פסק דין של בית משפט. (ראו לעיל סעיף 3 בפרק עילות פינוי חוזיות).

• הליכי הוצאה לפועל לביצוע פסק דין של פינוי: ההליך מתחיל בפתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל. לאחר פתיחת התיק, נשלחת לחייב (השוכר) "אזהרה", המודיעה לו כי עליו לפנות את הנכס בתוך התקופה הנקובה בה (בדרך כלל 20 ימים). אם החייב לא פינה את הנכס בתוך תקופה זו, הזוכה (המשכיר) רשאי לבקש ביצוע פינוי בפועל. הפינוי מבוצע על ידי קבלן הוצאה לפועל (מטעם לשכת ההוצאה לפועל, או קבלן פרטי בעל רישיון [בעל תפקיד הרשום במערכת ההוצאה לפועל]), אשר רשאי להשתמש בכוח סביר ובסיוע משטרתי במידת הצורך, כדי לפנות את החייב וחפציו מהנכס. (לרוב, קבלנים מקצועיים ובעלי ניסיון מצליחים להגיע להסכמה על פינוי עם השוכר ובכך בעצם נחסכות עלויות הפינוי בכוח שהם גבוהות יותר באופן משמעותי לעומת פינוי בהסכמה, על אף שזאת ניתנת רק לאחר מינוי של בעל תפקיד [קבלן הוצאה לפועל])
• ערעור ועיכוב ביצוע: לשוכר עומדת הזכות לערער על פסק הדין לפינוי. ואולם, חשוב לזכור כי הגשת ערעור אינה מעכבת באופן אוטומטי את ביצוע פסק הדין. שוכר המעוניין למנוע את פינויו עד להכרעה בערעור, חייב להגיש בקשה נפרדת ל"עיכוב ביצוע". בבואה לדון בבקשה זו, בוחנת ערכאת הערעור שני שיקולים מרכזיים:
  1. סיכויי הערעור: האם על פניו, יש סיכוי ממשי שהערעור יתקבל?
  2. מאזן הנוחות: איזה נזק ייגרם לכל אחד מהצדדים אם הבקשה תתקבל או תידחה? בתי המשפט מכירים בכך שהנזק הנגרם לשוכר המפונה מדירת מגוריו הוא לרוב גדול ובלתי הפיך (בתי המשפט נותנים דעתם אף לגילו של השוכר, נסיבותיו, האם גרים עימו ילדיו וכיו"ב מאפיינים רלוונטיים), ולכן קיימת נטייה מוגברת לעכב ביצוע של פסקי דין לפינוי מדירות מגורים, לעומת פינוי מבתי עסק, שם הנזק הוא בעיקרו כספי ובר-פיצוי (גם כאן ישקול בית המשפט את הנזקים שייגרמו לשוכר, מהות העסק, הנזק שעלול להיגרם לצדדי ג' ולעובדים).

חלק ה': סוגיות מיוחדות וחוות דעת מסכמת

פרק 9: דיירות מוגנת – מבט ביקורתי לעתיד

כמשרד עורכי דין אשר עוסק רבות בדין האזרחי, נוכל לבקר כי לא ניתן להתעלם מהעובדה שחוק הגנת הדייר, על אף תכליתו הסוציאלית הראויה בשעתה, הפך במציאות הישראלית של המאה ה-21 לחוק אנכרוניסטי, היוצר עיוותים כלכליים וחברתיים קשים. החוק פוגע באופן בלתי מידתי בזכות הקניין של בעלי הנכסים, זכות אשר זכתה למעמד חוקתי. הוא יוצר "שוק שבוי" ומונע ניצול יעיל של משאב המקרקעין המצוי במחסור. לא פעם, המציאות מראה כי "הדייר המוגן" אינו בהכרח חסר אמצעים, ו"בעל הבית" אינו בהכרח בעל הון.

אנו גורסים כי הגיעה העת לרפורמה חקיקתית מקיפה, אשר תצמצם באופן דרסטי את תחולת החוק, תקבע מנגנוני פיצוי הוגנים לדיירים ותיקים ומעוטי יכולת, ותעביר את כלל יחסי השכירות בישראל למסגרת הברורה וההוגנת של דיני החוזים וחוק השכירות והשאילה. עד אז, ימשיכו בתי המשפט במלאכת האיזון המורכבת, תוך שימוש בכלים הפרשניים ובסעד מן הצדק, כדי למתן את קשיחותו של החוק ולהתאימו, ככל הניתן, לערכי היסוד של שיטתנו המשפטית.

סיכום ומסקנות

סוגיית הפינוי ממושכר חושפת את קווי השבר והמתחים העמוקים ביותר בדין האזרחי. היא מעמתת את זכות הקניין עם הצורך בקורת גג, את חופש החוזים עם שיקולים של צדק חברתי, ואת הדין הפורמלי עם עקרונות היושר. מניתוח המצב המשפטי, עולות מספר המלצות מעשיות לצדדים המעורבים:

• למשכירים:
  • בשכירות חופשית: הקפידו על ניסוח חוזה שכירות מפורט, המגדיר בבירור את חובות השוכר, קובע אילו הפרות ייחשבו "יסודיות", וכולל סעיף פיצוי מוסכם סביר בגין איחור בפינוי.
  • תיעוד: תעדו בכתב כל הפרה, ושלחו התראות מסודרות בדואר רשום לפני נקיטת הליכים משפטיים.
  • הליך מהיר: במקרה של הפרה המצדיקה פינוי, השתמשו בהליך המהיר של "תביעה לפינוי מושכר" כדי לקבל סעד יעיל.
  • הימנעות מוחלטת מ"סעד עצמי": אל תנסו לפנות שוכר בכוח. פנו אך ורק לאפיק המשפטי.
• לשוכרים:
  • קיום החוזה: קיימו את התחייבויותיכם החוזיות במלואן ובמועדן.
  • תיעוד: תעדו בכתב כל פנייה למשכיר, במיוחד בנוגע לליקויים במושכר או בקשות לתיקונים.
  • ייעוץ משפטי: עם קבלת התראה או כתב תביעה, פנו מיד לייעוץ משפטי. הזמן פועל לרעתכם, במיוחד בהליך המהיר.
  • טענות הגנה: אל תהססו להעלות כל טענת הגנה רלוונטית, לרבות התנהלות חסרת תום לב של המשכיר.
  • דיירים מוגנים: זכרו כי עומדת לכם הגנה רחבה, ובראשה הסעד מן הצדק. עם זאת, אל תנצלו הגנה זו לרעה, שכן התנהלות בחוסר תום לב תפעל נגדכם.

בסופו של יום, תפקידו של בית המשפט הוא לנווט במים הסוערים הללו, ולהגיע לתוצאה המאזנת באופן הראוי ביותר בין זכויות הצדדים, תוך שמירה על עקרונות הצדק, היושר ותום הלב, המהווים את נשמת אפה של שיטתנו המשפטית.